פסק דין בתיק ה"פ 10183-02-12

1.         אין זו הפעם הראשונה שבעלי ^-הדין מתעמתים בבית המשפט בעניין אותו נכס, ועד עתה נוהלו הליכים רבים ביניהם. המבקש התגורר בדירת חדר ברח' ארנון 13, רמתגן (חלקה 95 בגוש 6180), כדייר מוגן. בחודש ספטמבר 2008 עתר המשיב, חוכר המקרקעין אשר ביקש להקים עליהם בניין חדש, לבית משפט השלום בתלאביב-יפו בתביעה (ת"א 46403/08) לפנותו משם. ההליך הסתיים בפשרה, שלפיה המבקש יוותר על זכותו לדיירות מוגנת תמורת דירה בת שלושה חדרים בקומה ב של הבניין שיבנה המשיב וסכום כסף שייקבע בחוות דעת שמאי שימונה מטעם בית המשפט, שלא יעלה על 100,000$. זכויות הבעלות בדירה, עלפי הסכם הפשרה (נספח 2 להמרצת הפתיחה), היו אמורות להירשם בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקש, ובסעיף 3 נקבע:

,,משיקבע השמאי הקובע את הסכום הרלבנטי יהיה הנתבע זכאי, במקום לשלם את הסכום הרלבנטי, להמיר את הדירה הרלבנטית בדירה בת שני חדרים בקומה לא פחות טובה בבנין שיבנה על המקרקעין [...] ובמקרה זה לא יהיה עליו לשלם לתובע מאומה.''

ביום 17.02.09 קיבל ההסכם (להלן: הסכם הפשרה) תוקף של פסקדין. ואולם מקץ כחצי שנה הגיש המבקש בקשה לבטל את פסקהדין, בטענה שבא ^-כוחו דאז כרת את ההסכם מאחורי גבו, בלא הרשאה. בקשתו נדחתה בחודש דצמבר 2009 ופסקהדין נותר על כנו.

2.         הבית שבו התגורר המבקש נהרס והוא עבר לגור במקום אחר. על חורבות הבית בנה המשיב את הבניין החדש. ביום 09.06.10, כשנה לאחר שהתקבלה חוות דעתה של השמאית שמונתה מטעם בית המשפט, הודיע המבקש למשיב כי הוא חפץ לממש את זכותו עלפי הסכם הפשרה ולקבל ,,[...] דירה בת 2 חדרים, בקומה השניה שבחזית הבנין כולל חניה [...]'', הואיל וידו אינה משגת את הסכום הנדרש בעבור חדר שלישי לפי קביעת השמאית (נספח 7 להמרצת הפתיחה). כעבור כשלושה חודשים הגיש המבקש לבית משפט השלום בתלאביב-יפו המרצת פתיחה (ה"פ 7069-09-10) שבה טען כי הוא זכאי לקבל דירת שני חדרים ללא תוספת תשלום. בדיון הבודד שנשמע בתיק הסכים למחיקת התובענה והודיע כי ישלם למשיב 100 אלף דולר, כפי שנקבע בפסקהדין על סמך חוות הדעת, וכי לצורך זה הוא שוקל ליטול הלוואה (נספח 10).

3.         בפברואר 2011 ביקש המבקש מבית המשפט המחוזי בתלאביב-יפו להצהיר כי הוא זכאי לרשום על המקרקעין הערת אזהרה לטובתו (ה"פ 27286-02-11). בינתיים נרשמה הערת האזהרה, ועלכן ביקש המבקש לתקן (בפעם השנייה) את העתירה בסעיף הנוגע לעניין ולהצהיר כי הוא -

,,[...] זכאי בהתאם לעסקת מכר שנכרת בין הצדדים, ואשר קיבל תוקף של פסק דין [כך במקור - ש' א'], לקבל דירה בת 3 חדרים בבנין שנבנה על המקרקעין הידועים כגוש 6180 חלקה 95 [...], בקומה שניה, חזיתית כיוונים מזרח דרום, בגודל זהה למצער של הדירה שמקבל מר עזרא אליהו, ובמפרט טכני וסטנדרט אשר יהיה זהה למפרט ולסטנדרט של יתר הדירות שנבנו בבנין כאשר לדירה זו מוצמדים חניה ומחסן.''

(נספח 12 להמרצת הפתיחה; כל ההדגשות אינן במקור)

ביום 27.11.11 החלטתי שלא להתיר את תיקון כתב התביעה (נספח 14), ובפסקהדין, שניתן למחרת (נספח 15), הוריתי למשיב - כפי שנתבקש גם כן בעתירה - לחתום על כתב התחייבות לרשום משכנתה ועל כל מסמך נוסף שיידרש לצורך קבלת הלוואה, ומיניתי את בא ^-כוח המבקש לכונס נכסים לצורך רישום המשכנתה.

לטענת המבקש בתובענה המונחת לפניי כעת, כשהגיע ביום 17.01.12 לראות את הדירה שיקבל הוא הופתע לגלות כי היא עורפית וכי המשיב אינו מתכוון להצמיד אליה חניה. בו ביום שיגר אל המשיב מכתב (נספח 17) שבו שב והעלה את דרישתו לקבל דירה חזיתית ומקום חניה (מחסן לא נזכר שם), ולא - יפנה לבית המשפט. דרישתו נדחתה (נספח 18). מכאן התביעה, אשר נסבה רובה ככולה על השאלה אם עלפי הסכם הפשרה מגיעים למבקש דירה חזיתית בקומה השנייה שלה יוצמדו חניה ומחסן, כפי שהוא דורש, או שמא דירה בלבד, שמיקומה בתוך הקומה השנייה נתון לשיקול דעת המשיב, כטענתו.

4.         הסכם הפשרה, ככל חוזה, ,,[...] מתפרש עלפי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו[...]'' (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 311 [1995]; ע"א 3299/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש בע"מ [פורסם במאגרים, 2011], פסקה 17). פסיקה מאוחרת העניקה ללשון החוזה את הבכורה אם ניתן בה ביטוי להסכמות בהדיא (ראו, למשל, ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט [פורסם במאגרים, 2008]; ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון - סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ [פורסם במאגרים, 2008]; ע"א 8608/06 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' אינג' אליהו פבר - חברה לבנין והנדסה אזרחית בע"מ [פורסם במאגרים, 2009]), ובאחרונה אף תוקן חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 ברוחה. כיום סעיף 25(א) מורה כי ,,חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו'', ברם בענייננו אין צורך לקבוע אם הוראה זו אמנם חלה על ההסכם, שכן כך או כך שוכנעתי כי יש לקבל את עמדת המשיב.

5.         ובכן, נקודת המוצא של מלאכת הפרשנות היא נוסח החוזה. בהסכם הפשרה לא צוין כי לדירה יוצמד מקום חניה או על איזו מרוחות השמים תשקיף. נקבע בו כהאי לישנא:

,,1.       הנתבע [המבקש - ש' א'] יקבל מהתובע [המשיב - ש' א'], חלף זכות הדיירות המוגנת שיש לו במבנה שברחוב ארנון 13 רמת גן הידוע גם כחלקה 95 בגוש 6180 (=,המקרקעין'), דירה בת שלושה חדרים בקומה שניה, בבנין שיבנה על המקרקעין (=,הדירה הרלבנטית') שתירשם, ע"ח התובע, על שם הנתבע בלשכת רישום המקרקעין בבית המשותף שיבנה על המקרקעין.

2.         הנתבע ישלם לתובע סך שבין 0 ל100,000 דולר, עפ"י קביעת שמאי מקרקעין שימונה ע"י בית המשפט הנכבד להכריע בסוגיה זו (=,השמאי הקובע') כערך ההפרש בין זכות הדיירות המוגנת שלו במקרקעין לערך הדירה הרלבנטית; הצדדים יהיו רשאים להציג לשמאי הקובע כל מסמך שיש בידם בנוגע לשאלה זו לרבות ההסכמים שנחתמו בין התובע לדיירים מוגנים אחרים וכן חוות דעת שמאי קודמות במקרקעין ולטעון כל טענה, עובדתית ו/או משפטית, רלבנטית (=,הסכום הרלבנטי').

[...]''

בחוות הדעת שנערכה בעקבות הסכם הפשרה (נספח 4 להמרצת הפתיחה) נאמד שווי זכויות הדיירות המוגנת בסך של 224 אלף ש"ח, ושווי דירה בת שלושה חדרים בקומה השנייה בבניין שייבנה - בסך כ ^-984 אלף ש"ח. השמאית אשר מונתה מטעם בית המשפט הביאה בחשבון, בין היתר, כי לדירה שלושה כיווני אוויר (סעיף 9.5.3) וכי שטחה ,,כ ^-84 מ"ר והיא כוללת 3 חדרים, אחד מהם ממ"ד, פרוזדור, מטבח, 2 חדרי אמבטיה ומרפסת שמש בשטח כ ^-9 מ"ר. לדירה הצמדה של חניה מקורה''. את שווי החניה המקורה העריכה בסכום של 12,500 ש"ח (סעיף 10.1). מחוות הדעת עלה כי עלפי פסקהדין, על המבקש לשלם סך של מאה אלף דולר תמורת דירה בת שלושה חדרים.

6.         בתצהירו ביקש המבקש להטעים:

,,[...] לכל אורך ההתנהלות, המו"מ והדיונים שהתנהלו בין הצדדים הודעתי ודרשתי כי ברצוני לקבל דירת 3 חדרים חזיתית בהתאם לדירה שקיבל שכני מר עזרא אליהו.